Doradztwo prawne

Kooperatywy mieszkaniowe alternatywą dla zakupu od developera

Stan prawny

Aktualny

Data publikacji

12 kwietnia 2023

Ustawa z dnia 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych weszła w życie z dniem 1 marca 2023 r. (Dz. U. z 2023 r., poz. 28) – dalej „Ustawa”. Jaki jest jej cel? Umożliwienie osobom fizycznym wspólnej realizacji inwestycji mieszkaniowych, by samodzielnie móc zaspokoić potrzeby mieszkaniowe. Kooperatywa mieszkaniowa to najprościej mówiąc, dobrowolne zrzeszenie grupy ludzi, którzy pragną wspólnie nabyć działkę i wybudować na niej wielorodzinny dom z mieszkaniami, bez udziału dewelopera. Czyli celem jest de facto przeprowadzenie inwestycji budowlanej systemem gospodarczym, co ma się przełożyć na zmniejszenie kosztów. Taki pomysł narodził się w Danii i jest z powodzeniem wykorzystywany przy budowie nieruchomości.

Tworzenie kooperatywy mieszkaniowej.

Zrzeszenie to musi składać się z co najmniej trzech osób fizycznych. Mieszkania, które powstaną w wyniku budowy będą musiały następnie być zajmowane przez członków tej właśnie kooperatywy, ale co istotne nie tylko – mogą one zaspokajać potrzeby także osób z nimi zamieszkującymi oraz własnych lub przysposobionych dzieci tych członków. Będzie miało to miejsce np. w sytuacji gdy rodzice realizują inwestycję w oczekiwaniu, aż dziecko ukończy 18 lat lub pewien etap edukacji, np. studia wyższe.

W przypadku, gdy liczba stron umowy (osób fizycznych) określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej zmniejszy się do dwóch, umowa wygasa po upływie 6 miesięcy od dnia, w którym nastąpiło to zmniejszenie, chyba że przed upływem tego terminu liczba stron umowy zwiększy się do co najmniej trzech. Ale co istotne, przewidziano jednak wyjątek od ww. zasady, gdyż umowa nie wygaśnie w przypadku gdy do zmniejszenia liczby stron umowy dojdzie w wyniku śmierci strony.

Zgodnie z Ustawą są dwie możliwości, z jakich może skorzystać grupa osób zainteresowanych wspólnym budowaniem. Mogą to robić:

na podstawie umowy kooperatywy mieszkaniowej zawartej w formie aktu notarialnego albo
na podstawie umowy spółki cywilnej spełniającej wymagania określone w Ustawie – tutaj członkami kooperatywy będą osoby fizyczne, czyli wspólnicy spółki cywilnej.

Strony umowy kooperatywy mieszkaniowej ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania związane z realizacją inwestycji mieszkaniowej, co nawiązuje do umowy spółki cywilnej. Oznacza to tyle, że wierzyciel może żądać zaspokojenia wierzytelności od jednego dłużnika, kilku lub wszystkich na raz. Zobowiązanie może spełnić jeden z nich, natomiast ma on wówczas roszczenie regresowe do pozostałych członków o proporcjonalny zwrot środków.

W art. 5 ust. 2 Ustawy nie wskazano skutków prawnych, które nie powstaną, jeżeli czynność prawna nie zostanie dokonana w wymaganej formie, czyli aktu notarialnego, należy uznać, że formę szczególną zastrzeżono pod rygorem nieważności (art. 73 § 2 KC). Niedochowanie formy przewidzianej pod rygorem nieważności skutkuje bezwzględną nieważnością czynności prawnej, a zatem taka umowa będzie uważana za niezawartą.

Jak działa kooperatywa mieszkaniowa.

Co do przedmiotu działalności wskazać należy, że w formule kooperatywy jest realizowana tzw. inwestycja mieszkaniowa, czyli przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych członków tej kooperatywy, lub ich własnych lub przysposobionych dzieci, oraz osób z nimi zamieszkujących polegające na:

1) nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie co najmniej jednego budynku wielorodzinnego lub

2) nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub

3) nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu w tym budynku robót budowlanych.

Co więcej, Ustawa wprowadza szczególne zasady zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości (prościej mówiąc: należące do gminy) w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych kooperatyw lub nowopowstałych spółdzielni mieszkaniowych. Zgodnie z Ustawą, gminy będą mogły m.in.:

oferować na sprzedaż nieruchomości należące do gminnego zasobu nieruchomości pod inwestycje mieszkaniowe realizowane przez członków kooperatyw mieszkaniowych lub nowo powstałe spółdzielnie mieszkaniowe,
określać wymagania co do inwestycji w zakresie nieuregulowanym aktami prawa miejscowego,
korzystać z prawa odkupu w przypadkach wskazanych w ustawie oraz prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości, udziału w tej nieruchomości lub nieruchomości z niej wydzielonej, budynku lub lokalu przez dotychczasowego właściciela w okresie 20 lat od dnia sprzedaży przez gminę nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości,
rozkładać należności za nabycie nieruchomości na raty oraz stosować bonifikaty od ceny nieruchomości w przypadku zgodnego z warunkami określonymi w ustawie korzystania z nieruchomości, budynków i lokali objętych inwestycjami,
uzyskać zwrot części ceny nieruchomości w formie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych wybudowanych przez nabywcę nieruchomości lub w drodze najmu tych lokali lub budynków od nabywcy nieruchomości, rozszerzając tym samym zasób mieszkaniowy służący realizacji zadań własnych gminy,
uwzględniać współpracę z kooperatywami mieszkaniowymi w procesie rewitalizacji niektórych obszarów lub budynków,
ubiegać się o grant na infrastrukturę w związku ze zbyciem nieruchomości w celu wsparcia oddolnych inicjatyw mieszkaniowych w przypadku dopuszczenia bonifikaty od ceny zbywanej nieruchomości.

Koszty ponoszone w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej członkowie kooperatywy pokrywają za pośrednictwem rachunku powierniczego. Jednakże w art. 10 Ustawy określono, że „wydatki ponoszone w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej członkowie kooperatywy mieszkaniowej pokrywają za pośrednictwem rachunku powierniczego, o którym mowa w art. 59 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, chyba że w umowie określającej zasady współdziałania członków kooperatywy mieszkaniowej określono inne zasady pokrywania tych wydatków.” Ale czy założenie rachunku powierniczego jest w ogóle obowiązkowe? W uzasadnieniu projektu Ustawy wyjaśniono, że możliwa jest modyfikacja zasady pokrywania wydatków za pośrednictwem rachunku powierniczego. Jednak dopiero praktyka pokaże, czy można w ogóle zrezygnować z założenia takiego rachunku.

Zakończenie inwestycji.

I na koniec, co się stanie po realizacji inwestycji w całości? Dotychczasowi członkowie kooperatywy mieszkaniowej staną się członkami wspólnoty mieszkaniowej jako właściciele samodzielnych lokali mieszkalnych. Po zakończeniu inwestycji dotyczącej budynków mieszkalnych jednorodzinnych w celu zniesienia współwłasności dokonany zostanie natomiast podział nieruchomości polegający na wydzieleniu działek gruntu dla poszczególnych współwłaścicieli budynków.

Wydaje się zatem, że możliwość budowania nieruchomości w ramach kooperatyw mieszkaniowych jest szansą dla osób, które dysponują mniejszymi aktywami na start. Nie muszą wykładać większych kwot, by móc zapłacić np. deweloperowi, zaś są w stanie wspólnie z innymi osobami fizycznymi doprowadzić do realizacji tej inwestycji, gdzie w kosztach uczestniczą wszystkie osoby, które są członkami takiego zrzeszenia.