Doradztwo podatkowe

Czy mały deweloper może płacić mały podatek?

Stan prawny

Aktualny

Data publikacji

25 października 2022
Dla wielu osób, które zaczynają swoją przygodę w branży nieruchomościowej, założenie spółki może nie być najlepszym rozwiązaniem. Formalności związane z jej prowadzeniem, finansowaniem czy przepisaniem działek mogą być na początku biznesu nieadekwatne do skali przedsięwzięcia. Szczególnie mając na uwadze niestabilną sytuację na rynku. Niestety zmiany w zakresie składki zdrowotnej podwyższyły próg wejścia dla początkujących deweloperów. Tym samym, czy są jakieś alternatywy dla prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą?

Ryczałt sposobem na ujarzmienie składki zdrowotnej

 

Wysokość składki zdrowotnej dla osób rozliczających się liniowo została ustalona na poziomie 4,9% osiągniętego dochodu. Jak nietrudno dostrzec, faktyczne obciążenie przedsiębiorcy wzrośnie z 19% do blisko 24%. Co prawda możliwe jest obniżenie dochodu do opodatkowania o zapłacone składki, jednak obniżenie to ma charakter symboliczny do kwoty 8 700 zł. Warto również zaznaczyć, że od nadwyżki powyżej 1 mln dochodów dochodzi do zapłaty 4% daniny solidarnościowej.

 

Nieco inaczej kształtuje się sytuacja osób opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku składka zdrowotna nie jest uzależniona od dochodu. Powyżej 300 tys. zł przychodu dla ryczałtowców składki na NFZ już nie rosną – w tym roku wynosi ona 1007,81 zł miesięcznie (w skali roku: 12 093,72 zł). Stawki podatku na ryczałcie uzależnione są od wykonywanej działalności. Natomiast osiągnięty przychód nie wchodzi już do podstawy wymiaru daniny solidarnościowej.

 

Handel nieruchomościami tylko na wysokiej marży

 

Przedsiębiorca, który świadczy usługi w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1), powinien zastosować 10% podatek w stosunku do osiągniętych przychodów. Stawka ta jest względnie wysoka, przez co będzie ona korzystna dla niewielu osób. Dla przykładu mogą być to przedsiębiorcy, którzy w sposób nieodpłatny nabyli daną nieruchomość, np. od najbliższej rodziny. Choć najczęściej będzie dotyczyć to sytuacji, kiedy dany budynek lub lokal został zamortyzowany w całości.

 

Wspomniane grupowanie PKWiU zgodnie z wyjaśnieniami GUS obejmuje:

  • sprzedaż nieruchomości i gruntów przyległych, na własny rachunek, w przypadku, gdy sprzedaż ta traktowana jest, jako sprzedaż majątku;
  • sprzedaż domów i budynków wraz z gruntem oraz indywidualnych lokali w takich budynkach (np. mieszkania własnościowe).

 

W interpretacji z dnia 10 czerwca 2022 r. wydanej przez Dyrektora KIS o znaku 0114-KDIP2-2.4011.330.2022.2.ASK uznano, że przychody ze sprzedaży niezabudowanej nieruchomości gruntowej będą opodatkowane 10% stawką ryczałtu. Organ zwrócił również uwagę, że nie ma znaczenia fakt, iż w momencie nabycia nieruchomości dochody z działalności gospodarczej podlegały opodatkowaniu podatkiem liniowym.

 

Pismem z dnia 11 kwietnia 2022 r. o znaku 0112-KDIL2-1.4011.1164.2021.3.DJ Dyrektor KIS stwierdził, że sprzedaż wolnych terenów pod zabudowę mieszkalną będzie podlegać opodatkowaniu 10% stawką ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

 

Z przedstawionych informacji możemy wnioskować, że 10% stawka podatku znajdzie zastosowanie w przypadku braku większej ingerencji ze strony przedsiębiorcy w grunt czy w strukturę budynku.

 

Wybudowanie i sprzedaż a roboty budowlane

 

Dużo korzystniejsza stawka ryczałtu ma zastosowanie w stosunku do robót budowlany, gdyż wynosi ona raptem 5,5% osiągniętych przychodów. Intuicja mogłaby podpowiadać, że samo przeprowadzenie prac budowlanych ma niewiele wspólnego z późniejszą sprzedażą budynku. W końcu po realizacji robót nieruchomość nie musi być przedmiotem obrotu, a także wykonawca najczęściej nie posiada tytułu prawnego do zabudowań. Jednak w szczególnych przypadkach organy podatkowe pozwalają na zastosowanie niższej stawki podatku w stosunku do przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

 

W interpretacji z dnia 28 kwietnia 2022 r. wydanej przez Dyrektora KIS o znaku 0112-KDIL2-2.4011.153.2022.1.AA poruszono zagadnienie budowy i sprzedaży nieruchomości. Przedsiębiorca w ramach prowadzonej działalności dokonywał zakupu gruntów, na których buduje lokale mieszkalne, a następnie zamierza sprzedawać gotowe już mieszkania. Na tle tak przedstawionego we wniosku opisu organ stwierdził, że prowadzona działalność polega na wykonywaniu robót budowlanych, a tym samym właściwa jest 5,5% stawka ryczałtu.

 

Podobnie Dyrektor KIS wypowiedział się w piśmie z dnia 17 września 2021 r. o znaku 0113-KDIPT2-1.4011.471.2021.2.MGR. We wspomnianej interpretacji przedsiębiorca w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa zajmował się budową na zakupionym gruncie budynków jednorodzinnych, dwulokalowych w zabudowie szeregowej i ich dalszą sprzedażą. Organ zgodził się z Wnioskodawcą, że w stosunku do osiągniętego przychodu przysługuje mu 5,5% stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

 

Analizując treść powyższych rozstrzygnięć, można dojść do wniosku, że kluczowe dla zastosowania niższej stawki podatku jest przypisanie usług do PKWiU 41.00 – Budynki i roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków. Zgodnie z wyjaśnieniami Głównego Urzędu Statystycznego klasa ta obejmuje realizację projektów budowlanych obejmujących przedsięwzięcia finansowe, techniczne i rzeczowe w celu przygotowania lub budowy budynków do sprzedaży.

 

Co, gdzie i kiedy nam się opłaca?

 

Wiele czynników będzie wpływać na całkowitą wysokość obciążeń publicznoprawnych danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W celu zobrazowania tego mechanizmu przedstawmy poniższy przykład:

 

Jan Kowalski zakupił nieruchomość gruntową za 1 450 000 zł z myślą o budowie domu jednorodzinnego na sprzedaż. Prognozowane koszty samej budowy mają wynieść 700 000 zł. Inwestycja będzie wymagała pozyskania zewnętrznego kapitału, co wygeneruje dodatkowe wydatki w kwocie 150 000 zł. Przedsięwzięcie ma zostać zrealizowane w ciągu roku kalendarzowego. Jan Kowalski zamierza sprzedać wybudowany budynek mieszkalny za kwotę 3 500 000 zł.

Podsumowanie – czyli jak to zaplanować?

 

Jak można zauważyć, różnice w opodatkowaniu są dość widoczne. Dlatego istotne jest uprzednie przygotowanie dokładnego planu biznesowego oraz zidentyfikowanie właściwej stawki podatku.

 

Druga z kwestii nie zawsze musi być jednoznaczna, szczególnie jeśli chodzi o tzw. house flipping, czyli obrót nieruchomościami z rynku wtórnego. W takim przypadku nie mamy do czynienia z budową budynku od podstaw, a samo natężenie prac budowlanych czy remontowych może być różne.

 

Rozwiązanie to powinno być stosowane po dokładnej analizie biznesowej, prawnej jak i podatkowej. Być może przed rozliczeniem sprzedaży nieruchomości warto zabezpieczyć się własną indywidualną interpretacją przepisów prawa podatkowego.

Bartosz Przybysz

Ekspert, Doradca podatkowy

Nie daj im nawet piątaka więcej niż to konieczne!

Mentzen + to ciągła opieka prawno-podatkowa. Zatem jeśli chciałbyś poczuć się bezpiecznie,
a przy okazji płacić możliwie niskie podatki…
Doradztwo podatkowe w kancelarii Mentzen - doradztwo dla firm - zakładanie działalności gospodarczej

Nie daj im nawet piątaka więcej niż to konieczne!

Doradztwo podatkowe w kancelarii Mentzen - doradztwo dla firm - zakładanie działalności gospodarczej
Mentzen + to ciągła opieka prawno-podatkowa. Zatem jeśli chciałbyś poczuć się bezpiecznie,
a przy okazji płacić możliwie niskie podatki…

Odwiedź nas również na: