Czym w ogóle jest ulga mieszkaniowa?
Ulga mieszkaniowa dotyczy zwolnienia z opodatkowania dochodów uzyskanych z tytułu sprzedaży nieruchomości. Pozwala ona w korzystny sposób rozliczyć podatek dochodowy. Ma ona zastosowanie w sytuacji, gdy podatnik sprzedaje nieruchomość, a pozyskane środki przeznacza na realizację własnych celów mieszkaniowych. Należy to zrobić w terminie nie dłuższym niż 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Uzyskane ze sprzedaży środki można przeznaczyć na nabycie lokalu lub budynku mieszkalnego, spółdzielczego prawa do własności, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.
Zbycie nieruchomości a ogólne konsekwencje podatkowe
Co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu (art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Opodatkowanie występuje, gdy podatnik odpłatnie zbywa:
- nieruchomości lub część oraz udział w nieruchomości,
- spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczyste użytkowania gruntów,
- innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nastąpiło poza działalnością gospodarczą, przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wybudowanie. Ratunkiem na opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości jest ulga mieszkaniowa.
W jakiej deklaracji należy wykazać przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości?
Przychód, koszty, dochód oraz ulgę mieszkaniową podatnik jest zobowiązany wykazać w zeznaniu rocznym PIT-39. Podatnik składa zeznanie do końca kwietnia następnego roku po zbyciu nieruchomości.
Na przykład: za nieruchomość sprzedaną w 2022 roku, deklarację PIT-39 należy złożyć do końca kwietnia 2023 roku Podatnik w deklaracji powinien wskazać wysokość dochodów oraz kosztów, jakie chce rozliczyć w ramach ulgi mieszkaniowej. Może dojść do sytuacji, że podatnik w wyznaczonym terminie nieponiesienie wydatków, które są wskazane poniżej. W takiej sytuacji będzie musiał zapłacić podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości oraz odsetki (obecnie w wysokości 16,5%).
Wydatki podlegające pod ulgę mieszkaniową
Ustawodawca w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, na jakie cele można spożytkować uzyskane środki. Za wydatki podlegające uldze mieszkaniowej ustawodawca uznał m.in.:
1. wydatki poniesione na:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego, a także na nabycie gruntu,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2. wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
3. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w tych prawach, lub
- gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego,
- gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.
Warto wskazać też katalog wydatków zaprezentowany w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 13 października 2021 roku. Za te wydatki można uznać: kuchenkę elektryczną, gazową, płytę indukcyjną, zmywarkę, pralkę, lodówkę, szafkę z umywalką, oświetlenie sufitowe oraz wewnętrzne, okap kuchenny, meble trwale związane z lokalem, meble w zabudowie kuchennej.
Natomiast za wydatki nie uznaje się tych, które zostały poniesione na::
1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części – przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Wydatki muszą być poniesione na cele mieszkalne, nierekreacyjne. To znaczy, że za pieniądze uzyskane ze sprzedaży mieszkania można wyremontować nowe mieszkanie, w którym podatnik będzie mieszkać. Natomiast nie można w ramach tej ulgi ponieść wydatku na zakup działki na ogródkach działkowych lub nawet takowej działki, na której znajduje się budynek. Ustawodawca wprost wyłączył wydatki na nieruchomości przeznaczone na cele rekreacyjne.
Uwaga – zawsze jest haczyk…
Zgodnie z powyższym pkt. 2b za wydatek można uznać również odsetki od kredytu. Choć na początku wprowadzenia ulgi mieszkaniowej nie była to jednoznaczna kwestia. W praktyce dochód ze sprzedaży mieszkania A można przeznaczyć na spłatę kredytu oraz odsetki od kredytu zaciągniętego w celu zakupu mieszkania B. Mieszkanie B będzie wykorzystywane do celów mieszkaniowych podatnika. Spłatę kredytu oraz odsetek od niego można uznać za wydatek (na potrzeby ulgi mieszkaniowej). Co istotne za wydatki na własne cele mieszkaniowe nie można uznać kosztów i prowizji związanych ze spłatą kredytu. Stanowisko to zostało przedstawione w indywidualnej interpretacji z dnia 10 maja 2022 roku (sygn. 0112-KDIL2-1.4011.246.2022.2.MKA).
