Budowa domu w kosztach firmy – czy może się to opłacać?

Często zapomina się jednak o drugiej strona medalu: podatek od nieruchomości, w odniesieniu do części firmowej potrafi być kilkadziesiąt razy wyższy niż od zwykłej części mieszkalnej.

Czy zatem budowa domu na firmę pozwoli na zmniejszenie obciążeń podatkowych, czy jednak przysporzy więcej problemów niż potencjalnych korzyści? Jak zwykle – odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Postaram się w dzisiejszym wpisie przedstawić najważniejsze aspekty na jakie warto zwrócić uwagę przy budowie domu z częścią przeznaczoną na cele działalności.

Co może dać wyodrębnienie firmowej części domu?

Jeżeli część domu jest faktycznie wykorzystywana w działalności, wówczas można rozważyć odliczenie VAT od wydatków budowlanych przypadających na tę część (w proporcji, np. 20% powierzchni domu = odliczenie 20% VAT) oraz wrzucenie w koszty wydatków eksploatacyjnych/mediów (prąd, ogrzewanie, sprzątanie, Internet) również w odpowiedniej proporcji.

Pierwszy problem może być jednak z zaliczeniem wydatków na budowę domu do kosztów uzyskania przychodów. W praktyce zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu wydatków poniesionych na budowę dokonuje się poprzez ukosztowienie odpisów amortyzacyjnych dokonywanych od gotowego budynku. Niestety, od kilku lat przepisy nie dają możliwości amortyzacji lokali i budynków mieszkalnych.

Jakie jest ryzyko?

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie PKOB (Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych) obiektami mieszkalnymi są budynki, w których ponad połowa powierzchni przeznaczona jest na cele niemieszkalne. W przeciwnym razie (gdy co najmniej połowa domu jest mieszkalna) będzie to w całości budynek mieszkalny, a w związku z tym jego amortyzacja będzie niedozwolona.

Można oczywiście spróbować wyodrębnić lokal użytkowy z powierzchni domu, z nową księgą wieczystą – przy czym jest to często proces dość skomplikowany i kosztowny.

Podatek od nieruchomości – tu robi się drogo

Dla 2025 roku górne granice stawek podatku od nieruchomości wynoszą w skali roku:

• dla budynków mieszkalnych: 1,19 zł /m²
• dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej: 34,00 zł /1 m².

Różnica jest zatem bardzo duża: 32,81 zł dodatkowego podatku za każdy 1 m² części firmowej (przy założeniu stawek maksymalnych). Przy tym założeniu – 50 m² powierzchni biurowej wiązałoby się z dodatkowym kosztem na poziomie 1 600 zł rocznie.

Przykład – dom z biurem i poczekalnią

Przyjmijmy następujący stan faktyczny:

• dom jednorodzinny: 200 m²
• część firmowa (biuro + poczekalnia + mini-magazyn): 40 m² (20% domu)
• koszt wybudowania 1 m² (materiały + robocizna): 5 000 zł netto
• całkowity koszt wybudowania części firmowej: 40 m² × 5 000 zł = 200 000 zł netto
• VAT na usłudze budowy domu jednorodzinnego: 8% (przyjmijmy, że generalny wykonawca stosuje 8% – typowo dla budowy domu jednorodzinnego)
• podatek dochodowy przedsiębiorcy wynosi 19%
• cały dom ma charakter mieszkalny (amortyzacja nie jest możliwa)
• gmina stosuje stawki maksymalne podatku od nieruchomości (1,19 zł mieszkalny / 34 zł firmowy)

Wariant 1 – Dom bez części firmowej

• VAT: brak prawa do odliczenia
• amortyzacja: brak amortyzacji
• podatek od nieruchomości: 200 m² × 1,19 zł = 238 zł rocznie.

Wariant 2 – 40 m² domu jako część firmowa

• VAT: 200 000 zł * 8% = 16 000 zł

• amortyzacja: brak amortyzacji
• podatek od nieruchomości (liczony osobno dla części mieszkalnej i firmowej):
  • 160 m² mieszkalne:
    160 × 1,19 zł = 190,40 zł rocznie,
  • 40 m² firmowe:
    40 × 34 zł = 1 360 zł rocznie.

Łącznie: 1 550,40 zł rocznie.

W wariancie pierwszym płaciliśmy 238 zł. Dodatkowy podatek z tytułu wyodrębnienia części firmowej to: 1 550,40 zł – 238 zł = 1 312,40 zł rocznie

Bilans:

• + 16 000 zł – jednorazowe odliczenie VAT (przy 8% VAT).
• – 1 312 zł – roczny dodatkowy podatek od nieruchomości.

Wnioski:

• w pierwszych latach rzeczywiście model z odliczeniem VAT jest korzystny,
• każdy kolejny rok to ok. 1 312 zł straty względem wariantu, w którym dom zostałby w całości mieszkalny.

Przy takich założeniach po ok. 13 latach dodatkowy podatek od nieruchomości przewyższy całe odliczone 16 000 zł.

Co z tego wynika w praktyce?

Trzeba przyznać, że odliczenie VAT jest bardzo kuszące i wielu przedsiębiorcom może przejść przez myśl, podczas planowania budowy domu. Może być ono oczywiście możliwe, jeżeli jesteśmy w stanie rzetelnie ustalić, jaką powierzchnię domu wykorzystujemy na cele firmowe.

Dopóki gmina widzi część związaną z działalnością, to należy liczyć się wówczas ze znacznie wyższym podatkiem od nieruchomości (permanentnie). W długim terminie możliwe, że przewyższy on sporą część początkowej korzyści.

Jeżeli inwestycja wymagałaby wyodrębnienia z budynku osobnego lokalu użytkowego – wówczas dodatkowo moglibyśmy skorzystać na amortyzacji tej części. Przy czym warto też pamiętać, że jeżeli w przyszłości ten odrębny lokal miał zostać sprzedany, to obowiązkowo zapłacimy od tej sprzedaży PIT na poziomie działalności gospodarczej. Wyłączona jest bowiem ulga mieszkaniowa oraz zwolnienie przy sprzedaży po 5 latach.