Czym jest cesja umowy deweloperskiej?
Cesja umowy deweloperskiej to inaczej sprzedaż praw do mieszkania. Niektórzy przedsiębiorcy zwęszyli w tym świetny interes – kupują „dziurę w ziemi” a sprzedają prawo do prawie zbudowanego mieszkania. W praktyce wygląda to tak, że deweloper ogłasza sprzedaż mieszkania, kiedy tak naprawdę jeszcze nic nie jest wybudowane, a mieszkanie ma zostać oddane do użytku na przykład za dwa lata. W wyniku podpisania umowy deweloperskiej nabywamy prawo do budowanego mieszkania. Jeżeli zmieniły się nasze plany życiowe lub po prostu była to nasza forma inwestycji, to możemy sprzedać prawo do mieszkania. Osoba, która zdecydowała się na zakup praw, wchodzi w prawa i obowiązki wynikające z umowy pierwotnej.
Czy deweloper musi wystawić korektę?
W momencie, kiedy zdecydowaliśmy się sprzedać prawa do mieszkania, pojawia się pierwsza podatkowa zagadka. Czy deweloper powinien wystawić nam fakturę korygującą na wpłaconą wcześniej zaliczkę, jeżeli zmieniła się strona umowy? Praktyki deweloperów są różne, jedni wystawiają fakturę korygującą „do zera”, a następnie wystawiają fakturę na nowego nabywcę, inni korekty nie chcą wystawić, gdyż na moment zapłaty zaliczki to my byliśmy stroną. W tym miejscu warto przytoczyć uzasadnienie NSA „zwrócić należy uwagę, że ani przepisy ustawy o VAT, ani przepisy wykonawcze nie dają podstaw do skorygowania faktury z uwagi na to, że doszło do zmian stron umowy, a przyszła dostawa towaru, na poczet której uiszczono zaliczkę, nie zostanie zrealizowana na rzecz pierwotnej strony umowy (cedenta) ale na rzecz podmiotu, który ją zastąpił (cesjonariusza) (sygn. akt I FSK 1227/13). Powyższe stanowisko prezentowane jest również w nowszym orzecznictwie Sądów Administracyjnych np. sygn. III SA/Wa 706/19.
Również interpretacje indywidualne idą w kierunku braku korygowania faktur zaliczkowych w przypadku cesji umowy deweloperskiej (0114-KDIP4-2.4012.401.2021.2.WH).
Zatem jeżeli deweloper nie jest zobowiązany do wystawienia faktury korygującej, a nam zakup służy działalności opodatkowanej, to zachowujemy prawo do odliczenia podatku VAT z faktury, o ile oczywiście jesteśmy zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
A co ze stawką podatku?
Jeżeli działamy jako podatnik VAT, nabywając i odprzedając prawa do lokalu, to taką sprzedaż musimy opodatkować VAT. Stawką 8% czy 23%?
Zgodnie z ustawą obniżoną, 8% stawkę VAT, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej traktuję cesję praw jako usługę i niezależnie jakiego lokalu dotyczą wydawał interpretacje indywidualne a obecnie wydaje wiążące informacje stawkowe mówiące o opodatkowaniu stawką podstawową 23%.
Jednocześnie sądy administracyjne sukcesywnie podważają słuszność zastosowania podstawowej stawki. W orzeczeniach wskazują, że należy zastosować do transakcji przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich lokali mieszkalnych stawkę, jaka jest właściwa dla dostawy danego lokalu. Wynika to z faktu, iż istotą opodatkowania podatkiem od towarów i usług (VAT) jest ekonomiczna strona transakcji. Z tej perspektywy należy zatem oceniać kwestię opodatkowania a w konsekwencji zastosowania odpowiedniej stawki podatku. Przedmiotem cesji jest ogół praw wynikających z zawartych z deweloperami umów (tj. nie jest to przeniesienie abstrakcyjnych praw i obowiązków, tylko konkretnych praw oraz obowiązków bezpośrednio związanych z tytułem prawnym do lokali mieszkalnych). Zatem cesja ta w istocie stanowić będzie zbycie tytułów prawnych do lokali mieszkalnych. Z tego tytułu przeniesienie praw i obowiązków z przedwstępnych umów deweloperskich powinno być opodatkowane w sposób tożsamy do dostawy tych lokali.
