Zacznijmy od najmu krótkoterminowego…
Najem krótkoterminowy charakteryzuje się najmem na krótki okres (np. jednodniowy, tygodniowy pobyt w hotelu). Odpowiednią stawkę podatku VAT dla tych usług będzie stawka 8%. Najem ten nie spełnia wymogu zaspokojenia celów mieszkaniowych. Najmu lokali na krótki okres nie dotyczy zwolnienie z podatku VAT. Natomiast dotyczy go preferencyjna stawka 8%. Stawka ta ma zastosowanie tylko w przypadku najmu krótkoterminowego na rzecz osób fizycznych. Jeżeli najemcą będzie pośrednik i operator – właściwą, co do zasady stawką podatku VAT będzie 23%.
Usługi zakwaterowania
Dla usług zakwaterowania również odpowiednią stawką będzie 8%. Załącznik nr 3 do ustawy VAT wskazuje towary i usługi, które są opodatkowane 8% stawką. W pozycji nr 47 zostały wskazane usługi skalsyfikowane pod kodem PKWiU 55 jako usługi związane z zakwaterowaniem. Usługi zakwaterowanie obejmuje m.in. zakwaterowanie studentów na cały rok akademicki i osoby pracujące.
Natomiast zakwaterowanie pracowników nie jest jednoznaczne na gruncie podatku VAT. Opodatkowanie zależy od tego, czy lokal jest udostępniany bezpośrednio pracownikom czy też przez pośrednika – inny podmiot gospodarczy. Jeżeli nieruchomość zostanie oddana do użytku pracownikom odpowiednią stawką VAT będzie stawka 8% (usługi zakwaterowania). Natomiast, jeżeli lokal będzie wynajmowany innemu przedsiębiorcy, a ten przedsiębiorca będzie wynajmować go docelowo pracownikom odpowiednią stawką VAT będzie 23%. W transakcji pomiędzy dwoma podmiotami gospodarczymi właściwą stawką będzie 23%.
Kwestia zakwaterowania pracowników stała się jednoznaczna po wydaniu w dniu 8 października 2021 roku ogólnej interpretacji nr PT1.8101.1.2021.
Usługi mieszkaniowe
Kolejnym rodzajem najmu jest najem na cele mieszkaniowe, tzn. najemca dzięki najmie spełnia swoje cele mieszkaniowe – zaspokaja swoje osobiste potrzeby. Celem najemcy nie jest dalsze wynajmowanie mieszkanie, czerpanie pożytków z niego, czy też wykonywanie w danym lokalu usług świadczonych w ramach działalności. Tu głównym celem najemcy jest realizacja celu mieszkaniowego. Jeżeli najem spełnia wskazane cechy najmu na cele mieszkaniowego to taki najem będzie podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT (ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług). Aby stosować zwolnienie dla najmu muszą zostać spełnione 3 warunki:
- świadczenie usług na własny rachunek,
- charakter mieszkalny nieruchomości,
- cel mieszkaniowy najmu.
Przesłanki te muszą być spełnione łącznie. Nieruchomość musi być przeznaczona do mieszkania, wynajmowana osobie fizycznej, której celem jest zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Najem na cele mieszkaniowe należy odróżnić od usług zakwaterowania, o których mowa powyżej. Najem ten należy także odróżnić od najmu na cele mieszkaniowe, ale świadczone przez pośrednika – przedsiębiorcę. Tu sytuacja wygląda podobnie, jak w przypadku zakwaterowania, jeżeli ,,po drodze” występuje podmiot pośredniczący, wtedy mamy do czynienia z transakcją pomiędzy podmiotami gospodarczymi. Odpowiednią stawką będzie stawka standardowa w wysokości 23%.
Kiedy zwolnienie z VAT jest niezależne od rodzaju najmu?
Istnieją przypadki, w których występuje bezwzględne oraz niezależne od rodzaju najmu zwolnienie z obowiązku podatkowego na gruncie VAT.
Pierwszą sytuacją jest ta wskazana w art. 113 ust. 1 ustawy VAT, który wskazuje, że: ,,Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł”. Jeżeli w danym roku obrót danego przedsiębiorcy nie przekracza 200 000 złotych nie musi on opodatkowywać przychodów z najmu. Najem do 200 000 złotych przychodu będzie podlegać wskazanemu wyżej zwolnieniu.
Drugą sytuacją, w której może wystąpić zwolnienie z opodatkowanie najmu jest przeznaczenia najmowanej nieruchomości na cele bezpośrednio związane z wykonywaniem działalności gospodarczej zwolnionej z podatku VAT. Takiej działalności, do której zastosowanie ma zwolnienie przedmiotowe, np. usługi w zakresie opieki medycznej służące profilaktyce, zachowaniu, ratowaniu, przywracaniu i poprawie zdrowia oraz dostawę towarów i świadczenie usług ściśle z tymi usługami związane, wykonywane w ramach działalności leczniczej przez podmioty lecznicze oraz usługi edukacyjne, finansowe. Usługi korzystające ze zwolnienia przedmiotowego znajdują się w art. 43 ust.1 ustawy o VAT.
Najem na cele użytkowe
Najem na cele użytkowe, czyli inaczej mówiąc na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Taki najem występuje w sytuacji, gdy najemcą jest osoba fizyczna wykorzystująca nieruchomość do realizacji usług związanych z działalnością gospodarczą. Np. wynajmujący wynajmuje mieszkanie, w którym najemca prowadzi swoją jednoosobową działalność gospodarczą. Wtedy niewątpliwie nieruchomość nie będzie służyła celom mieszkaniowym najemcy a jego działalności gospodarczej. Odpowiednią stawką dla najmu na cele użytkowe będzie stawka 23%.
