Tak, brawo, chodzi właśnie o NAJEM.
Myślę, że nie trzeba być prawnikiem czy doradcą podatkowym, żeby na to wpaść. Jak się jednak okazuje, takie pytanie jest zbyt trudne dla pracowników Krajowej Informacji Skarbowej. Ich zdaniem, taka umowa nie jest “najmem”. Dlaczego?
Dyrektor KIS podnosi, że przy najmie krótkoterminowym brakuje charakterystycznych cech stosunku najmu, takich jak zawarcie pisemnej umowy, podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego, stałość podmiotu, któremu udostępniana jest nieruchomość oraz obejmowanie dłuższych okresów czasowych. Czyli, zdaniem KIS, najem krótkoterminowy nie jest najmem. Jasne? No nie do końca.
Jeśli bowiem zajrzymy do kodeksu cywilnego, to znajdziemy tam art. 659 § 1 k.c. Przepis ten stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Wskazany przepis wymienia wszystkie elementy niezbędne do zakwalifikowanie umowy jako najem. Jeżeli zatem istotą danego stosunku prawnego jest oddanie rzeczy do używania przez oznaczony czas w zamian za umówiony czynsz i jednocześnie nie jest to inny rodzaj umowy uregulowany przepisami, to mamy do czynienia z najmem. I to niezależnie od nazwy takiego stosunku prawnego. Żaden przepis nie wymaga, aby elementem przedmiotowo istotnym najmu był protokół odbiorczy, minimalny czas trwania umowy, czy stałość stron.
No to już wiemy, że KIS nie zna kodeksu cywilnego. Ale dlaczego to tak ważne?
Sprawa jest istotna w kontekście fundacji rodzinnych. Otóż takie fundacje mogą prowadzić działalność tylko w ściśle określonym zakresie. Jeżeli fundacja poza ten zakres wykroczy to płaci 25% sankcyjnego podatku dochodowego. Boli.
Jednym z dozwolonych obszarów działalności fundacji rodzinnej jest najem, dzierżawa lub udostępnianie mienia do korzystania na innej podstawie. Zatem fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu, dzierżawy, czy też udostępnienia mienia na jakiejkolwiek innej podstawie prawnej (np. leasingu, użyczenia, użytkowania, czy też umowy nienazwanej). W praktyce wiele fundacji rodzinnych powstaje głównie lub wyłącznie w celu gromadzenia nieruchomości oraz zarządzania dochodem pasywnym z tych nieruchomości – właśnie przez najem, dzierżawę lub inne umowy związane z udostępnieniem mienia.
Wiele z tych fundacji zamierzało się specjalizować właśnie w najmie krótkoterminowym. Dlaczego? Bo to opłacalne oraz po prostu – bo mogą. Tak wynika wprost z przepisów. No ale nie zdaniem KIS.
Warto zauważyć, że nawet gdyby wejść w czwarty poziom gęstości i przyznać KISowi, że “najem krótkoterminowy nie jest najmem”, no to czym innym on jest, jak nie udostępnieniem mienia na innej (niż najem) podstawie? A przecież taka działalność fundacji rodzinnej też jest dozwolona. Nikt do tej pory nie odpowiedział sobie na to pytanie.
Niestety Minister Finansów broni stanowiska KIS, m.in. w odpowiedzi na interpelację poselską Sławomira Mentzena. Wprawdzie sądy administracyjne powszechnie uchylają te interpretacje, to jednak musimy poczekać na rozstrzygnięcie NSA.
A tymczasem, zostaje nam życie w kraju, w którym “najem krótkoterminowy nie jest najmem”.
