Kim jest rolnik indywidualny? Art. 6 „Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.”
Nie oznacza to jednak, że nieruchomość rolną nabyć mogą wyłącznie rolnicy, ustawa wprowadza od tej zasady szereg wyjątków, z których omówię najistotniejsze z nich. Załóżmy dwa scenariusze:
- Osoba fizyczna, niebędąca rolnikiem zamierza nabyć nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 1 ha;
- Osoba fizyczna, niebędąca rolnikiem zamierza nabyć nieruchomości rolne o powierzchni powyżej 1 ha;
Scenariusz numer 1
Zakup nieruchomości rolnych w którym powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza od 0.3 ha nie podlega ustawowym ograniczeniom w ogóle – taką ziemię zakupić może każdy.
Zakup nieruchomości rolnych o powierzchni od 0.3 do 1 ha jest regulowany przez przepisy ustawy, natomiast dalej nie jest bardzo sformalizowanym sposobem zakupu gruntów rolnych. Takie grunty nabyć może każdy, kto jest tym zainteresowany, bez konieczności uzyskiwania zgody. Nie oznacza to jednak, że ograniczeń nie ma wcale:
- Zgodnie z przepisami omawianej ustawy – KOWR, czyli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma prawo pierwokupu zbywanych ziem rolnych, jeżeli nie ma innego uprawnionego do takiego pierwokupu, bądź nie zaistniały inne okoliczności wyłączające to prawo.
- W związku z powyższym prawem, przed zakupem nieruchomości rolnych, należy zawrzeć u notariusza przedwstępną umowę sprzedaży. Dyrektor KOWR ma miesiąc na skorzystanie z prawa pierwokupu od momentu zawarcia umowy przedwstępnej. Jeżeli w ciągu miesiąca KOWR ze swojego prawa nie skorzysta, można ponownie udać się do notariusza, celem sfinalizowania operacji.
Scenariusz numer 2
Najbardziej skomplikowanym z omawianych scenariuszy jest niewątpliwie ten, w którym zamierzamy zakupić nieruchomość rolną o powierzchni 1 ha lub większej. Zakup takiej nieruchomości przez osobę, która nie spełnia wymogów rolnika indywidualnego ani nie jest osobą bliską zbywcy nieruchomości rolnej jest możliwy jedynie po uzyskaniu stosownej zgody Dyrektora Generalnego KOWR, która wyrażona jest w formie decyzji administracyjnej. Zgoda jest ważna przez rok od momentu w którym decyzja stała się ostateczna.
Celem otrzymania zgody należy złożyć wniosek, który złożyć mogą następujące, wskazane w przepisach ustawy osoby:
- zbywca nieruchomości rolnej,
- osoba fizyczna, która posiada kwalifikacje rolnicze i zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne,
- osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne,
- uczelnia nabywająca nieruchomość rolną na potrzeby realizacji odpowiednich celów,
- inwestora, który realizuje inwestycję celu publicznego.
W praktyce zatem, o taką zgodę najczęściej wystąpi zbywca nieruchomości rolnej, który wraz z wnioskiem złożyć musi m.in. oświadczenie o braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego oraz ustalonej cenie sprzedaży nieruchomości rolnej. Nabywca ponadto zobowiązać się musi do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej.
Zgoda wydawana przez KOWR jest ważna przez rok.
Nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub więcej od osoby bliskiej – nie podlega ograniczeniom wynikającym z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w związku z czym jest najprostszym sposobem na nabycie dużych połaci gruntów rolnych.
