Nowe regulacje modyfikują bowiem sposób określania ceny lokalu lub domu jednorodzinnego w umowach objętych ustawą, a tym samym wpływają na kalkulację przychodów, konstrukcję wzorców umownych oraz zarządzanie ryzykiem sporów z nabywcami.
Po zmianie cena – w umowach deweloperskich, przedwstępnych, przenoszących własność oraz w umowie rezerwacyjnej – musi zostać określona jako iloczyn powierzchni użytkowej (w m²) oraz ceny za 1 m² powierzchni użytkowej. Jednocześnie ustawodawca jednoznacznie wskazał, że powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z Polską Normą obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy – zgodnie z przepisami Prawo budowlane. W praktyce oznacza to konieczność stosowania normy PN-ISO 9836:2022-07 przy obliczaniu metrażu lokali.
Nowelizacja to nic innego, jak „usztywnienie” sposobu kalkulacji ceny. Dotychczas w obrocie funkcjonowały różne metody pomiaru powierzchni użytkowej, w tym oparte na wcześniejszych wersjach normy PN-ISO 9836, a także rozwiązania przyjmujące odmienne podejście do wliczania określonych elementów konstrukcyjnych. Obecnie ustawodawca jednoznacznie przesądził, że cena musi być bezpośrednio powiązana z powierzchnią użytkową ustaloną według konkretnego, zidentyfikowanego standardu normalizacyjnego.
Kluczowe znaczenie praktyczne ma kwestia ścian działowych. Norma PN-ISO 9836:2022-07 nie zawiera definicji ściany działowej ani nie różnicuje ich według technologii wykonania. Z kontekstu normy wynika jednak podział funkcjonalny na dwie kategorie: stałe ściany działowe (pkt 5.1.6.1) oraz ściany niemające charakteru stałych przegród budowlanych, określane jako „ściany działowe typu przepierzenia” (pkt 5.1.5.3).
Zgodnie z analizą prezentowaną przez Polski Komitet Normalizacyjny, powierzchnia zajęta przez stałe ściany działowe nie jest wliczana do powierzchni użytkowej – kwalifikuje się ją do powierzchni konstrukcji. Odmiennie traktowane są ściany przystosowane do demontażu (przepierzenia), których powierzchnia wliczana jest do powierzchni netto, a w praktyce do powierzchni użytkowej budynku. W konsekwencji, przy dominującym w budownictwie mieszkaniowym modelu stałych ścian działowych, ich obrys nie będzie powiększał metrażu stanowiącego podstawę ustalenia ceny.
Dla przedsiębiorców oznacza to realne skutki ekonomiczne. Jeżeli dotychczas w danej inwestycji przyjmowano metodę, która uwzględniała powierzchnię pod ścianami działowymi w metrażu użytkowym, po 13 lutego 2026 r. taka praktyka w nowych umowach objętych ustawą deweloperską nie będzie dopuszczalna. Może to prowadzić do obniżenia deklarowanej powierzchni użytkowej lokali, a tym samym – przy niezmienionej stawce za m² – do spadku ceny całkowitej. Alternatywnie deweloperzy mogą zdecydować się na korektę ceny jednostkowej za m², co jednak wymaga ostrożności z perspektywy rynkowej i konkurencyjnej.
Należy podkreślić, że nowe przepisy mają zastosowanie wyłącznie do umów zawieranych po 13 lutego 2026 r. Umowy rezerwacyjne, deweloperskie i przenoszące własność zawarte przed tą datą pozostają ważne i są wykonywane na dotychczasowych zasadach. Ustawodawca nie wprowadził mechanizmu retroaktywnego. Oznacza to, że w ramach jednej inwestycji mogą funkcjonować równolegle umowy oparte na różnych zasadach ustalania powierzchni – w zależności od daty ich zawarcia. Z perspektywy zarządczej wymaga to szczególnej staranności w dokumentowaniu przyjętej metodologii oraz jednoznacznego przyporządkowania jej do konkretnych kontraktów.
W wymiarze ryzyka prawnego nowelizacja może ograniczyć liczbę sporów dotyczących rozbieżności w metrażu i zasad jego obliczania. Jednocześnie jednak w okresie przejściowym możliwe są spory interpretacyjne dotyczące kwalifikacji określonych przegród jako stałych ścian działowych lub przepierzeń. W inwestycjach o podwyższonym standardzie, z zastosowaniem systemów ścian modułowych czy rozwiązań elastycznych, kwalifikacja ta może mieć bezpośredni wpływ na cenę lokalu.
