Rozróżnienie to ma istotne znaczenie praktyczne. Od kwalifikacji źródła przychodów zależą bowiem nie tylko zasady opodatkowania bieżących przychodów, lecz także możliwość skorzystania z preferencji podatkowych przewidzianych dla odpłatnego zbycia nieruchomości, w tym ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Wynajem nieruchomości – większe znaczenie ma sposób zarządzania majątkiem
W przypadku wynajmu orzecznictwo sądów administracyjnych przyjmuje obecnie stosunkowo szeroką możliwość kwalifikowania przychodów do źródła określonego jako najem prywatny.
W uchwale z 24 maja 2021 r. (II FPS 1/21) NSA wskazał, że zasadnicze znaczenie ma to, czy dana nieruchomość została powiązana z działalnością gospodarczą podatnika.
W praktyce oznacza to, że sam wynajem, nawet prowadzony w sposób zarobkowy, nie musi automatycznie skutkować uznaniem nieruchomości za składnik majątku związany z działalnością gospodarczą.
Sprzedaż nieruchomości oceniana jest bardziej obiektywnie
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku sprzedaży nieruchomości. Tutaj organy podatkowe oraz sądy administracyjne większą wagę przywiązują do rzeczywistego charakteru podejmowanych działań niż do deklaracji samego podatnika.
Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 9 maja 2025 r. (0112-KDSL1-2.4011.176.2025.2.MO), działalność gospodarcza jest kategorią obiektywną i może istnieć niezależnie od formalnej rejestracji. Znaczenie mają przede wszystkim cechy takie jak zarobkowość, zorganizowanie oraz ciągłość działań.
Podobnie WSA w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. (I SA/Po 919/14) wskazał, że nawet jednorazowa sprzedaż może zostać uznana za element działalności gospodarczej, jeżeli stanowi końcowy etap wcześniej zaplanowanego przedsięwzięcia realizowanego w celu osiągnięcia zysku.
Co może świadczyć o działalności gospodarczej?
W interpretacjach podatkowych i orzecznictwie za działalnością gospodarczą mogą przemawiać między innymi:
- wielokrotne nabywanie i sprzedaż nieruchomości,
- podejmowanie działań zwiększających wartość nieruchomości przed sprzedażą,
- podziały geodezyjne lub uzbrojenie terenu,
- profesjonalne działania marketingowe,
- prowadzenie działalności deweloperskiej lub podobnej działalności inwestycyjnej.
Kluczowe znaczenie ma jednak całokształt okoliczności. Pojedyncza transakcja sprzedaży nieruchomości co do zasady nie przesądza jeszcze o prowadzeniu działalności gospodarczej.
Wnioski
W praktyce można dostrzec wyraźną różnicę pomiędzy podejściem do wynajmu a podejściem do sprzedaży nieruchomości. W przypadku wynajmu większe znaczenie ma sposób zarządzania majątkiem i decyzja podatnika o powiązaniu nieruchomości z działalnością gospodarczą. W przypadku sprzedaży zasadnicze znaczenie mają natomiast obiektywne okoliczności wskazujące na profesjonalny i zorganizowany charakter podejmowanych działań.
Dlatego sam fakt wynajmowania nieruchomości nie oznacza jeszcze prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie zakup nieruchomości z zamiarem osiągnięcia zysku i jej późniejsza sprzedaż mogą – przy wystąpieniu dodatkowych okoliczności – zostać zakwalifikowane przez organy podatkowe jako działalność gospodarcza. Każdorazowo wymaga to oceny całokształtu stanu faktycznego.
