Dlaczego najem może być korzystniejszy?
Zobaczmy, jak obrazują się standardowe rozwiązania dotyczące wypłat.
- dywidenda opodatkowana jest 19% podatkiem PIT, mimo że nie płaci się składek ZUS oraz składki zdrowotnej. Jednak występuje w niej problem podwójnego opodatkowania z punktu widzenia CIT i PIT, spółka zostaje opodatkowana podwójnie. W przypadku małego podatnika na klasycznym CIT będzie to efektywne 26,29%, a przy dużym podatniku „efektywnie” wyjdzie 34,39%
- wypłata wynagrodzenia z tytułu powołania opodatkowana skalą podatkową, co oznacza, że w skali roku do 120 000 zł podatnik zapłaci 12% PIT oraz przy nadwyżce nad tę kwotę 32% podatku również w skali roku. Tutaj natomiast należy już pamiętać o składce zdrowotnej w wysokości 9%.
Powyższe propozycje nie wyglądają zbyt atrakcyjnie, prawda?
Dlatego istnieje inny sposób wypłaty środków, czyli najem nieruchomości lub jej części od wspólnika. Taki najem może zostać opodatkowany stawką 8,5% ryczałtu do kwoty 100 000 zł w skali roku oraz 12,5% ryczałtu od nadwyżki ponad 100 000 zł na rok. Oczywiście taki wynajem powinien być uzasadniony potrzebami gospodarczymi spółki.
Jakie benefity pojawiają się jeszcze w związku z wypłatą środków poprzez najem nieruchomości?
Kilkoma najbardziej oczywistymi benefitami z tytułu dokonywania wynajmu jako alternatywy dla dywidend są:
- transfer środków do wspólnika bez konieczności wypłaty dywidendy,
- brak uzależnienia czynszu za najem od prawa do udziału w zysku,
- zachowanie majątku wspólnika poza spółką, co powoduje oddzielenie tego majątku od ryzyka operacyjnego spółki,
- możliwość łączenia czynszu najmu z wypłatami w ramach dywidend.
Kolejnymi benefitami związanymi z takim sposobem „wypłaty” mogą być okresy rozliczeniowe – jeśli chodzi o wypłatę zysków ze spółki w formie dywidendy, to jest to realne, ale tylko po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego spółki i uchwały o podziale zysku (możliwe są oczywiście zaliczki na poczet zysku, ale ich wysokość jest ograniczona przepisami). Jednakże w przypadku najmu nieruchomości wypłata następuje comiesięcznie, ewentualnie w okresach uzgodnionych w umowie.
Jak taki model może wyglądać w praktyce?
Załóżmy, że wspólnik jest właścicielem lokalu użytkowego, którego spółka rzeczywiście potrzebuje do prowadzenia własnej działalności np. jako magazyn, biuro. Na podstawie umowy najmu wspólnik wynajmuje taki lokal spółce. Spółka korzysta z najmowanego lokalu oraz płaci wspólnikowi czynsz ustalony na zasadach rynkowych. Jeżeli najem jest gospodarczo uzasadniony i spełnia warunki określone w art. 15 ust. 1 ustawy o CIT, czynsz może stanowić dla spółki koszt uzyskania przychodów, a tym samym obniżać jej dochód podlegający opodatkowaniu.
Co powinny wiedzieć spółki na estońskim CIT?
Decydując się na odpłatny najem na rzecz spółki opodatkowanej CITem Estońskim, warto pamiętać o kilku kwestiach.
W interpretacjach indywidualnych wskazuje się najczęściej, że aby nie doszło do powstania podatku z tyt. ukrytych zysków, najem powinien:
- wynikać z rzeczywistego stosunku prawnego,
- dotyczyć nieruchomości, z której spółka rzeczywiście korzysta,
- być ekwiwalentny,
- nie zależeć od wysokości zysku,
- być uzasadniony potrzebami przedsiębiorstwa.
Natomiast z uwagi na często niejednolite stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej rekomendujemy wystąpić z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych co do najmu aktywów na rzecz własnej spółki.
Przeczytaj także: najem nieruchomości a ukryty zysk
O czym w tym wszystkim należy pamiętać?
Najem nieruchomości nie musi być rozliczany wyłącznie jako najem prywatny. W zależności od okoliczności może również stanowić przychód z działalności gospodarczej wspólnika. Sam fakt prowadzenia JDG nie oznacza jednak automatycznie, że każda wynajmowana nieruchomość musi zostać rozliczona w ramach tej działalności.
Jeśli chodzi o najem nieruchomości, szczególnie najem o charakterze długoterminowym, sądy administracyjne są dość liberalne i w większości przypadków wskazują, że to od woli podatnika zależy, czy najem będzie miał charakter najmu prywatnego czy najmu w ramach działalności (np. ważne mogą być takie okoliczności jak fakt, czy nieruchomości znajdują się w EŚT).
Istotna jest również kwestia VAT. Wynajem nieruchomości może stanowić działalność gospodarczą na gruncie VAT, przy czym w 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego wynosi 240 000 zł sprzedaży, przy spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 113 ustawy o VAT. Jeśli wspólnik prowadzi jednocześnie JDG, to należy pamiętać, że sprzedaż wykonywana w ramach JDG będzie wpływała na ew. kwotę zwolnienia i odwrotnie – jeśli prowadzimy działalność, musimy pamiętać, że najem prywatny (poza działalnością na gruncie PIT) na gruncie ustawy o VAT stanowi działalność gospodarczą i wpływa na ww. limit zwolnienia.
Jeżeli wynajmującym jest wspólnik będący jednocześnie członkiem zarządu spółki z o.o., należy pamiętać o szczególnych zasadach reprezentacji. Zgodnie z art. 210 § 1 KSH w umowie z członkiem zarządu spółkę reprezentuje rada nadzorcza albo pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników. Jeżeli natomiast jedyny wspólnik jest jednocześnie jedynym członkiem zarządu, czynność między nim a spółką co do zasady wymaga formy aktu notarialnego.
Porozmawiajmy o optymalizacji podatkowej
